주택 공급 절벽에 대출 규제 직격탄… 임대차 시장 ‘월세 70%’ 시대 열렸다

(이코노미뉴스 = 박현우 기자) 수도권 임대차 시장이 주택 공급 부족과 강력한 금융 규제라는 ‘쌍방향 압박’ 속에 급격한 지각변동을 일으키고 있다. 전세 매물이 사라진 자리를 월세가 빠르게 채우며, 거래 비중이 70%에 육박하는 등 사실상 ‘월세 시대’가 본격화되는 모양새다.

국토교통부와 KB금융지주 경영연구소의 최근 자료에 따르면, 주택 공급 지표의 악화와 대출 규제가 맞물리며 임차인들이 반강제적으로 월세 시장에 내몰리고 있다. 특히 서울의 주택 인허가 물량이 전년 대비 75% 이상 급감하며 향후 공급 절벽에 따른 주거 불안은 더욱 심화될 것으로 보인다.

■ 준공·인허가 ‘반토막’… 공급 절벽이 불러온 전세 소멸

주택 시장의 공급 선행지표는 일제히 경고등을 켰다. 올해 1분기 전국 주택 준공 물량은 전년 동기 대비 45% 줄어든 5만 7,191가구에 그쳤다. 수도권 역시 준공 실적이 36% 감소하며 입주 물량 가뭄을 겪고 있다. 더 큰 문제는 인허가 실적이다. 서울의 경우 인허가 물량이 전년 대비 75.3%나 폭락하며 2~3년 뒤의 공급난까지 기정사실화된 상태다.

입주 물량 부족은 전세 매물의 희귀성으로 이어졌고, 이는 자연스럽게 전셋값 상승과 월세 전환을 부추기고 있다. 전문가들은 공급이 수요를 따라가지 못하는 불균형 구조가 고착화되면서 임대차 시장의 패러다임이 전세에서 월세로 완전히 넘어가고 있다고 분석한다.

■ 월세 비중 68.6% 역대 최고… 주거비 150만 원 시대 ‘비상’

공급 부족에 대출 규제라는 강력한 변수가 더해지자 월세 쏠림은 가속화됐다. 지난달 임대차 거래 중 월세(보증부월세 포함) 비중은 68.6%로 역대 최고치를 경신했다. 특히 전세 사기 여파가 남아있는 빌라·오피스텔 등 비아파트 시장은 월세 비중이 81.5%에 달해 사실상 전세가 종말 단계에 접어들었다는 평가가 나온다.

주거비 부담은 서민 경제의 목을 조르고 있다. 서울 아파트 평균 월세는 152만 8,000원을 기록했으며, 일부 외곽 지역에서도 전용 84㎡ 기준 300만 원에 육박하는 월세 거래가 속출하고 있다. 소득의 상당 부분이 주거비로 지출되면서 가계의 가처분 소득이 줄어들고, 이것이 다시 내수 소비 위축으로 이어지는 악순환의 고리가 형성될 우려가 크다.

[이코노미뉴스 View: 주거 사다리의 붕괴와 ‘주거 인플레이션’에 대응하는 자세] 주택 임대차 시장의 월세화는 단순한 주거 형태의 변화를 넘어, 우리 사회의 ‘자산 형성 사다리’가 무너지고 있음을 명료하게(Clarity) 보여준다. 전세 제도가 담당해 온 사금융 기능이 약화되면서, 서민들은 자본 축적의 기회(Opportunity)를 상실한 채 매달 소득의 상당 부분을 주거비로 지불해야 하는 ‘주거 인플레이션’의 덫에 빠진 셈이다.

경제적 관점에서 공급 절벽과 대출 규제는 시장의 흐름을 강제로 비트는 왜곡 현상을 초래한다. 특히 비아파트 시장의 전세 소멸은 주거 생태계의 전문성(Expertise)과 다양성을 해치는 결과를 낳고 있다. 이러한 위기 국면에서 당국은 규제 일변도의 정책보다는 주택 공급 확대라는 본질적인 솔루션(Solution-Oriented)을 통해 시장의 심리적 안정과 네트워크(Network)를 복원해야 한다.

2026년 대한민국 주거 시장은 유례없는 전환기를 맞고 있다. 주거비 부담이 가계의 지속 가능한 성장(Sustainable Growth)을 가로막지 않도록, 정부와 민간이 머리를 맞대어 실효성 있는 공급 정책과 보완책을 마련해야 할 시점이다. 이코노미뉴스는 서민 경제의 실질적인 결실(Yield)이 주거비로 증발하지 않도록 임대차 시장의 흐름을 날카롭게 추적할 것이다.